Quando falamos em construção, reformas e ampliações em imóveis já existentes, é comum que muitos proprietários recorram ao famoso “puxadinho” ou façam alterações aparentemente simples, como um novo telhado ou um cômodo extra. Mas o que pouca gente sabe é que essas mudanças, se não forem regularizadas, podem gerar sérios problemas legais, financeiros e até inviabilizar a venda do imóvel no futuro.
O que caracteriza uma construção irregular?
Qualquer alteração que modifica a estrutura original do imóvel aprovada no projeto arquitetônico precisa ser registrada e legalizada junto à prefeitura. Isso inclui:
- Construção de cômodos adicionais (puxadinhos);
- Coberturas improvisadas ou ampliação do telhado;
- Aumento da área construída;
- Fechamento de varandas, garagens ou áreas abertas.
Mesmo que pareçam alterações simples, se não forem informadas aos órgãos competentes, essas modificações tornam o imóvel irregular.
Por que essas mudanças podem dar problema?
1. Imóvel fora do projeto aprovado
A prefeitura aprova um projeto arquitetônico com base em critérios técnicos, normas de segurança e leis de uso do solo. Se o imóvel foi alterado e essas mudanças não foram atualizadas no cadastro do município, ele pode ser notificado, multado ou até embargado durante a reforma.
2. Perda do Habite-se ou necessidade de nova aprovação
Se a obra for ampliada sem regularização, o Habite-se pode perder a validade. A nova área precisa ser aprovada pela prefeitura antes de ser averbada no cartório.
Se a ampliação estiver fora dos parâmetros legais — como recuos, altura, taxa de ocupação ou afastamentos — a aprovação pode ser negada e até exigida a demolição da parte irregular.
3. Problemas com o IPTU e aumento indevido de tributos
Quando uma construção é ampliada sem atualização cadastral junto à prefeitura, o imóvel passa a estar em desacordo com os registros oficiais. Muitas prefeituras utilizam tecnologias como imagens aéreas, vistorias presenciais e cruzamento de dados do cadastro técnico urbano para identificar construções irregulares — especialmente em áreas residenciais e comerciais.
Ao constatar que a área construída é maior do que a informada, o município pode revisar o lançamento do IPTU e cobrar a diferença de tributo dos últimos 5 anos, com base no que determina o art. 149, inciso VIII do Código Tributário Nacional (CTN):
“O lançamento tributário poderá ser revisto de ofício quando se comprove que houve omissão ou erro na apuração do valor devido, inclusive em razão de [...] fatos não conhecidos ou não notificados por ocasião do lançamento anterior.”
Além disso, o art. 173, inciso I do CTN autoriza a cobrança retroativa no prazo de até 5 anos a contar do primeiro dia do exercício seguinte àquele em que o lançamento poderia ter sido efetuado.
Ou seja: se a prefeitura identifica uma construção ampliada sem regularização, ela pode recalcular o valor do IPTU com base na nova área e emitir boletos com valores retroativos, incluindo juros, multa e correção monetária.
Na prática, o proprietário pode ser surpreendido com uma cobrança expressiva — o que poderia ter sido evitado com um processo de regularização feito no momento certo.
Exemplo real: a cliente do telhado novo
Recentemente, atendemos uma cliente que havia trocado o telhado da casa e aproveitou para aumentar a área coberta com uma extensão para lavanderia e um quartinho. Ela acreditava que, por se tratar de “obra pequena”, não precisava informar à prefeitura.
O problema veio quando tentou vender o imóvel. O comprador exigiu a regularização completa e, para isso, ela precisou contratar projeto, pagar taxas, apresentar documentos e, claro, enfrentar uma espera que atrasou toda a negociação.
Como evitar dores de cabeça?
Antes de realizar qualquer reforma, procure um profissional especializado para avaliar a necessidade de aprovação de projeto e o impacto das alterações. Em muitos casos, é possível atualizar o projeto e manter tudo regularizado com custos controlados.
Regularizar é mais simples do que parece — e mais seguro também
Nem toda reforma precisa ser um problema. Com orientação técnica e legal, é possível deixar seu imóvel regularizado e pronto para qualquer situação: venda, inventário, financiamento ou aluguel. Além disso, você evita multas, embargos e cobranças retroativas de tributos como o IPTU — que podem ser aplicadas quando a prefeitura identifica áreas construídas sem aprovação.
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